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自然災害による損害賠償責任

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カテゴリ:不動産知識

自然災害による損害賠償責任

昨年の話ですが。。うな丼作ってみました。

先日の記事(→「宗像市で「ウナギを釣ろう」)でこの時期の鰻は脂が足りないのでパサパサしてると書きましたが、結構脂も乗っておりました。

一昨日は小型2匹と大型1匹の、計3匹釣ったのですが、恐らく中型以降であれば、脂の乗りは良さそうです。

さすがに小型は足りてませんでしたが、これも8月以降になると変わってきますので、侮れません。

毎年、余った分は真空パックにして冷凍保存してたのですが、それだと水分が抜けて味がかなり落ちるので、「今年は食べる分だけ釣る」方針で。

鰻は、釣り針を内臓付近まで飲み込むことがよくあり、小型のものはできるだけ逃がしたいのですが、そういうわけにもいかず、小型を釣った場合は特に心と体の戦いに苛まれるわけであります。

ちなみにタレは自家製ですが、スーパーなどに売っているものでも十分美味しいです。

焼き方は、皮から先に焼き、両面焼いてそこそこ火が通ったら刷毛を使って両面タレ焼き。

焦げ目がうっすら付いたところでズバッと引き上げます。

ポイントはこの「ズバッと」で、このタイミングが遅れると、脂が抜け落ちてしまうし、早いと食感が悪くなります。

皮がパリッと、中は脂

これが基本です。

「うな丼」でも「うな重」でも「せいろ」でも良いのですが、個人的には天然の鰻は身が締まってて歯ごたえを伴ってるので、「うな丼」が一番しっくりきます。

焼いた鰻をご飯の上に乗せて、タレは「タラっと」少々。あまり多くかけ過ぎると、不味くなります。

ズバッと焼き上げ、タラっとタレを

今年の夏、是非お試しください♪( ´▽`)

 

さてさて、大変な判決が出たようです。

台風で住宅水没「市は浸水の可能性を説明すべき」 宅地販売めぐり市側敗訴の判決、全国初

2013年の台風18号による川の氾濫で自宅が床上浸水した京都府福知山市の住民7人が、水害の危険性を説明せずに宅地を販売したとして、市に計約6200万円の損害賠償を求めた訴訟の判決で、京都地裁は17日、計約811万円の支払いを命じた。(後略 京都新聞)

この判決がいかに「大変なこと」であるか、少し説明いたします。

そもそもこの手の「説明義務違反」系の判決は、買い手側が「通常有するであろう」と認識しうる機能または設備についての説明を怠っていた場合、売主または仲介業者の責任または過失(説明不足)とされるケースが大半でした。

ただ、2013年の台風18号による浸水に関しては、その後は毎年のように浸水被害が出ており、最近になって「ハザードマップや浸水想定区域の説明」が不動産売買の重要事項説明義務の項目に入る流れになってますが(参考→「不動産取引、水害リスク説明義務化」国交省方針)、この当時は「まだ100年に一度の水害」などと言われていた時期です。

はっきり言いますが、国が公共事業費を長年出し渋ったおかげで、補修や改修すべき橋や堤防は全国で山ほどあるにも関わらず、それを怠った反対側で、

「浸水可能性を説明すべき」

としてしまうと、

100年に一度の雷が家に落ちても、

雷被害の可能性を説明してなかった

と住民が主張すれば、認められるのでしょうか。

1998年には15兆円近くだったものが、2018年は半分以下の6兆円。水害のあった2013年も、一応補正は付いてますが、それを含めてようやく6兆円ちょい。

国(または市町村)が、堤防などの河川波乱などによる水害予防措置を怠った

という、不作為による国家賠償請求を認めたのであれば、まだ理解できます。

ただ、この判決は「説明を怠った」となってます。

弊社も、「宗像市の東郷橋」真横に位置するのですが、釣川が氾濫したらモロに水害を受けると思います。

ただその責任を、「買った際の売主にぶつける」とは、思いも付きません。

川の近くであったり、さらに川の水面より下に位置するような立地だと、氾濫して水害を被ることは覚悟の上であって、ある程度は自己責任ではないでしょうか。

この京都地裁の判決、不動産業者に対しては「説明義務違反による損害賠償請求」は棄却しておりますが、おそらく、不動産業者としても最低限のハザードマップによる説明はしていたと思います。

行政では説明違反

不動産業者では説明違反ではない

この違いは、売主か媒介業者か、だと思われます。

売主は行政であり、しかも「土地区画整理事業で買い取った」ような土地であれば、専門家などを通して十分に災害などによる危険性を調査し説明しうる、と判断したのでしょうか(これはあくまでも推測ですが)。

でも仮に当時、

「この場所は大雨の際(たとえ100年に一度であっても)は冠水しますよ、その責任は自分で取ってくだいね」

と言われたら、そんな土地買うでしょうか。

「地盤が弱いので震度6以上の地震が起きたら建物が崩壊する恐れがありますよ」

と言われたら。

ちなみに、2016年の熊本地震の際、特に被害の大きかった益城町で、耐震等級3という最も高い耐震性を有した家でも、16棟中2棟は補修が必要な損壊を生じてます

それでも、仮に売主が行政だった場合、「その地震の可能性を説明しなかった」となるのでしょうか。

「コロナに感染したら死ぬ可能性がありますから経済を止めてください」

と同じで、判決が世論を形成しそこに誤謬が生じると、問題がさらに複雑化してます。

責任の所在は、自然災害を伴うものに関しては、あまり判決で明文化しないほうが良いのではないでしょうかね。

不動産業者の説明の範囲については、これまでもたくさんの判決が出ておりますが、基本的には重要事項説明においては、

土地(建物)に関する重要な事項

を説明することになってます(宅建業法第35条1項)

問題はこの「重要な事項」で、建物については、

躯体、雨漏、生物、不等沈下による建物不具合、設備、法令上の制限(都市計画法、建築基準法)、その他の説明事項(契約の目的、自殺、周辺環境、管理費滞納、敷金の有無、外国人)

土地については、

地盤・がけ・傾斜地、境界・通行等、法令上の制限(都市計画法、建築基準法、接道条件、宅地造成等規制法等)、その他の説明事項(環境、水害歴、取引相場の調査、税金の調査、土地の性状

このように、あくまでも現状を説明するものであり、将来起こりうるような抽象的な想定までは明記がありません(当然ですが)。極端に言えば、隕石の話にまでなってしまいますので(T ^ T;;)

 

とは言え、毎年項目が増えて言ってるような気もしますが、何れにしても、今回の判決、そのままになってしまうと、

今後、行政側が売主となって土地を売らなくなる(売れなくなる)

という傾向も強まり、そのうち全て民間委託。

結局、これも国の力を削ぎ取り、民間の力を強めるという「小さな政府をつくる流れの一つ」となるんでしょうか。

考え過ぎかもしれませんが、今後の動向に注目したいと思います。

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