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不動産の「買取り」とは!?

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カテゴリ:不動産知識

不動産の「買取り」とは!?

持っている土地や家を売却したい場合、大きく分けて二通りの方法があります。

一つは「媒介契約」を結び、仲介で売る方法。

もう一つが、業者に「買取り」を依頼する方法です。

最近は車での個人間売買やオークションなどを、サイト経由で行ってる業者さんも増えてきてるようですが、土地や家などの不動産の場合は、昔からこの2つの方法が一般的に利用されております。ちなみに、家のオークション(競売)は1999年頃解禁になったのですが、

・時間がかかる

・高値になりにくい

・利用者が少ない(不動産業者も含め)

などの理由で、まだまだ日本ではメリットが少ないようです。

本日は、「買取り」について、そのメリットとデメリットを解説いたします。

 

「買取り」のメリットは!?

・すぐ現金化できる

仲介の場合ですと、現金化されるまでの間に半年近く〜半年以上かかることが多く、それでも確定されたものではないので、資金計画が立てづらいというデメリットがあります。それに対し、「確実にすぐ現金化できる」というメリットは大きいかと思います。「買取り」の場合ですと、およそ1ヶ月後には現金化され、決済まで終了することが多いです。

・売主の「瑕疵担保責任(契約不適合責任)」が無い

「買取り」の場合は、買主が不動産業者になるので、瑕疵担保責任は負わなくて済みます。瑕疵担保責任とは、物件売却後、隠れた瑕疵等による欠陥が見つかった場合、売主がその欠陥を修復しなければならないという責任なのですが、屋根裏の雨漏りや壁の裏のシロアリなどが見つかった場合は、いくら契約時に「負わない」旨を同意していても、免責できないという判例が多いのです。負う年数というのも、築年数や契約時の建物の状態によってまちまちなので、瑕疵担保責任が無いというメリットは大きいのです。

・買主の「内覧」が無い

これも意外と言われることなのですが、「仲介」の場合、購入をご検討される買主様が内覧をされることがほとんどなので、その都度、鍵を開けたり片付けをしたりしなければなりません。空き家の場合ですと、定期的に通風をしたり草刈りをしたりしておかないと、家はすぐに痛みます。(☆鍵のお預かり、通風などは不動産業者のサービスの範囲内に入ることが多いです)「買取り」の場合ですと、もちろんそれはありません。

・周りに知られず売却できる

仲介の場合、「売家」としてポータルサイトや各不動産会社ホームページに掲載されますので、売りに出されていることが知れてしまう可能性は当然あります。不動産会社によっては、そういったサイトには出さず、抱えている顧客のみに案内して売却していく業者さんもあるのですが、その場合、売却時期も読みづらくなるし、マトが小さくなるため、金額も抑えられる可能性も出てくるため、「仲介」のメリットが弱くなります。「買取り」の場合は、不動産会社には「守秘義務」というものがありますので、知り得た情報は一切他言できません(宅建業法45条)。あまり知られたくない場合は「買取り」にメリットがあるでしょう。

・その他

仲介手数料はもちろんかかりません。業者によっては清掃代も込みにしてもらえたり、細々した手続きもサービスで代行してもらえることがあります。そして何より、仲介業者や買主様との駆け引きも必要ありません。これは結構大きいと、私は思います。と申しますのも「仲介」の場合、必ずと言っていいほど、金額の交渉が入ります。その時、「断ればいいのか、どのくらい譲るべきか、そのまま応じるべきか」について、その都度悩まなければなりません。そして条件面も照らし合わせた交渉が始まります。例えば、

①1500万円で売り出していたものを1450万円で値交渉

②家の外壁の一部が剥がれている

③その補修費用を買主が払うかわりに1450万円で売却

④その後、他の1480万円で他の買主が現れる

さてどうしましょう!?

補修費用の話し合いまでやってて、業者もいくつか絡んでるのに、もっと高く買ってくれる買主さんが現れてしまった><

でもこれ、不動産業界では意外とよくあるんです。数年間買い手が現れなかったのに、急に2〜3人現れたという事例です。金額がオークション的に跳ね上がれば良さそうなものなのですが、不動産売買は複数の業者が絡んだり、売買契約の要素が複雑なので、そう簡単にいかないものなのです。

そこで不動産業者が采配をして、売主買主双方にもっともメリットのある着地点を見つけるのです。

「買取り」の場合ですと、不動産業者が金額とその根拠を説明し、ご納得いただければそこで終了。他に入ってくる業者もないので、そのまま引き渡せます。

「買取り」のデメリットは!?

反対に、当然ですがデメリットもあります。

・売却金額が安くなる

一般的には実勢価格の7〜8割と言われてます。実勢価格とは、実際の相場のことです。その2〜3割の中身は、売却後の利益、リフォーム(もしくは解体)費用、銀行への事務手数用、不動産取得税、登記費用などがあります。「売却後の利益」の中には、「仲介」の場合だったらもらえたはずの「仲介手数料」が入っております。その他、インスペクションを行う場合はその費用だったり、必要に応じて造成費用、売れ残った場合は銀行への利子も発生しますので、その分が、価格が下がります。

・買取りできる業者が少ない

選択肢が狭まりますので、デメリットの一つにはなるでしょう。ただ、買取りできる業者というのは、それなりに金融機関からの信頼があるということでもあります。

 

まとめ

ご覧の通り、「買取り」の場合、数で言うとメリットの方が多いのですが、「安い」という最大のデメリットがあります。とはいえ、裏を返せば、その”安い分”がメリットの部分なので、どちらが良いかはそれぞれ、ということになりますね。実感としは最近買取りが増えてきているようです。理由としては、

・売主が遠方に住んでいる為、早々に手放したい

・建物の老朽化で「特定空家」に指定される前に手放したい

・相続人が複数いる為、「仲介」だと金額が定まらない

このようなことは、よく耳にします。何れにしても、それぞれご都合がありますので、その都度、信頼できるに不動産業者に相談されるのが良いかと思います。

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